DOSSIER: CENTRI COMMERCIALI TRA RIGENERAZIONE URBANA E RETAIL

 

LE COMPONENTI COMMERCIALI E DI INTRATTENIMENTO RIVESTONO UN RUOLO FONDAMENTALE NEI PROCESSI DI RIQUALIFICAZIONEDELLE AREE DISMESSE NEI CENTRI CITTÀ

(Articolo tratto da Centri Commerciali&)

La rigenerazione urbana passa attraverso un processo di riqualificazione di porzioni di città per mezzo di interventi di trasformazione, demolizione e ricostruzione fisica di edifici e spazi pubblici, per adeguare questi ultimi a nuove  esigenze produttive, di vita e di relazione. Il mix di usi diversi (residenziale, direzionale, commerciale, ospitalità, spazi e funzioni pubbliche ecc.) può favorire tale processo creando vitalità e “senso di luogo”.
Ma non solo. Rigenerare solo fisicamente  una porzione di tessuto urbano non è sufficiente se contestualmente non vengono messe in atto delle strategie di riqualificazione economica, sociale e ambientale che permettano di mantenere l’operatività e la vitalità del luogo trasformato. Per questo, in un processo di rigenerazione maturo è fondamentale coinvolgere tutti coloro che operano nell’area oggetto di intervento come residenti, attori economici, promotori immobiliari, autorità locali e altro, fin dalle fasi preliminari dell’ideazione della vision del progetto di rigenerazione.
In questa prospettiva, le funzioni tipo retail e leisure giocano un ruolo fondamentale nell’animare le trasformazioni urbane. In particolare trovano applicazione nei:
1.grandi progetti integrati di rigenerazione di tipo “mixed use” (es. Parco Dora a Torino);
2.rigenerazione dei centri-città (per esempio: Bullring di Birmingham, UK);
3.ristrutturazione/ampliamento del singolo retail-asset (es. Centro Giulia a Trieste), di cui però non ci occuperemo in questa occasione.

Gli effetti positivi
Se ben progettata e integrata nel progetto generale di rigenerazione di un’area di intervento, la componente retail e leisure genera una serie di effetti positivi:
• Employment / Economics Generator: elemento importante è la capacità degli sviluppi retail leisure di fungere da stimolo per l’economia e l’occupazione; questo sia in termini di impiego diretto
nelle funzioni commerciali, sia in termini indiretti e di indotto e per tutti i servizi (logistici, di manutenzione, amministrativi, di facilities ecc.) che grandi strutture retail leisure indispensabilmente necessitano. In particolare l’occupazione retail tende ad attingere a un pool di forza lavoro di prossimità favorendo lo sviluppo locale. Se ben progettati e integrati nel contesto urbano questi sviluppi possono inoltre generare una rivalutazione dei valori immobiliari dell’intorno e quindi stimolare l’attrattività dell’area per gli investitori.
• Sviluppo delle infrastrutture: i progetti retail leisure possono contribuire in maniera determinante alla realizzazione di opere strategiche e all’ottimizzazione del trasporto pubblico, della rete viabilistica e al miglioramento della connettività urbana.
• Riduzione e/o eliminazione del degrado fisico/ambientale e sociale: in termini di sicurezza (data dall’alta frequentazione nelle diverse ore del giorno di uno sviluppo mixed used, dalla migliore illuminazione e dalla maggiore sorveglianza), in termini di ricucitura con il contesto urbano circostante (quando il progetto permette l’eliminazione di barriere fisiche o sociali), e in termini di identità e immagine del quartiere. Tutti elementi determinanti per la qualità della vita e la competitività urbana. Un esempio interessante per questo aspetto è senza dubbio la riqualificazione della Stazione Termini a Roma attraverso una ben realizzata iniezione di funzioni retail.
• Generatore di flussi di persone: flussi capaci di generare un processo di attrazione di altre funzioni economiche. Si genera quindi un processo virtuoso di progressivo consolidamento della location che può diventare una centralità nel contesto urbano di riferimento. Sia le funzioni retail e leisure da sole che le altre funzioni residenziali e non che le possono  accompagnare contribuiscono alla vitalità del luogo e alla costruzione di un marcato sense of place.


Se il processo di rigenerazione non è ben governato in tutte le sue fasi, alcuni rischi a esso connessi potrebbero trasformarsi in problemi; tra questi i principali sono:
• Job diversion (gioco a somma zero): semplice spostamento e/o concentrazione delle attività e dell’occupazione, senza generazione di nuovo impiego.
• Accentuata competitività nel tessuto urbano autoctono, con il rischio di indebolimento delle attività tradizionali o di quelle commerciali di vecchia generazione.
• Congestione da traffico: rischia di essere l’aspetto negativo, specialmente quando non viene studiata una buona accessibilità per il trasporto pubblico, i flussi non sono stati ben modellizzati e di conseguenza le opere non sono state dimensionate correttamente.
• Scarsa qualità del masterplan, del layout generale e dell’urban design, in particolar modo dello spazio pubblico, possono infine minare il successo dell’operazione, sia dal punto di vista commerciale
che dal punto di vista della qualità urbana e dell’identità e attrattività del luogo, trasformando  l’operazione da opportunità di sviluppo a occasione persa.
• Saturazione del tessuto urbano. Il rischio in questo caso è di farsi prendere la mano dalle prospettive di sviluppo economico e non valutare sufficientemente, specialmente nei tessuti già densi, l’importanza della conservazione di spazi verdi accessibili e quindi della minimizzazione del consumo di green field.


Rischi sotto controllo
Tutti questi rischi possono tuttavia essere mitigati e tenuti sotto controllo attraverso:
• Un Approccio d’Area: sviluppare il concept di progetto tenendo conto del contesto economico e sociale e del tessuto urbano e ambientale circostante, integrando interventi di trasformazione urbana
e sulla mobilità agli obiettivi delle politiche di sviluppo locale.
• Un Approccio Residuale: si costruisce per ricostruire e riqualificare aree obsolete e degradate non sottraendo spazi verdi;
• Investendo nelle fasi preliminari dello sviluppo, attraverso un’analisi professionale dell’esistente, della domanda di mercato, una verifica di fattibilità e la partecipazione della comunità locale (associazioni, comitati di quartiere, operatori già presenti sul territorio);
• Controllo di qualità nelle diverse fasi del processo di rigenerazione: dalla definizione di una vision condivisa, alla costruzione di un concept compatibile con le condizioni di mercato, alla costruzione di un masterplan e di un disegno urbano efficienti e capaci di formare uno spazio pubblico vibrante e funzionale, e edifici rispondenti alle esigenze della domanda locale e degli investitori;
• Ruolo attivo di indirizzo e spirito collaborativo da parte della Pubblica Amministrazione in tutte le fasi del processo di rigenerazione urbana.
• Sviluppo dell’approccio Transit Oriented Development, cioè concentrare un articolato mix di funzioni intorno alle stazioni del trasporto pubblico enfatizzando poi la pedonalità degli spazi pubblici e minimizzando in questo modo la domanda di trasporto privato.
Tra gli esempi realizzati in Europa di riqualificazione urbana per mezzo della componente retail è di grande interesse il progetto Bullring di Birmingham dove la  location centralissima, l’alta accessibilità data dalla stazione sottostante, l’attenzione alla progettazione dello spazio pubblico e l’iconicità di alcuni edifici sono stati elementi chiave del successo dell’operazione che è stata capace di rivitalizzare l’intero centro città.



La situazione in Italia
In Italia è più difficile vedere questo tipo di interventi, anche per la difficoltà nell’integrare le politiche e nel gestire dal punto di vista burocratico/amministrativo i tempi dei progetti complessi. Inoltre la distanza temporale tra l’inizio e la fine dei processi di rigenerazione svuota spesso di significato la fase di concept riducendolo ad un progetto di volumi all’esclusivo fine autorizzativo. Si segnalano comunque alcuni interventi, a vario titolo interessanti (realizzati e/o in fase di sviluppo), nei quali l’elemento retail gioca un ruolo trainante, tra questi: il già citato Parco Dora a Torino, Officine Minganti a Bologna e Area Portello a Milano, Freccia Rossa a Brescia e Forum Como.
Elementi di interesse che  accomunano questo genere di progetti, utili per indirizzare gli interventi futuri in aree analoghe, possono  essere sintetizzati come segue:
•Attenzione all’integrazione col territorio circostante e con il sistema dei trasporti pubblici;
• Necessità di riutilizzo/trasformazione di edifici e architetture pre-esistenti;
• Dimensione limitata;
• Localizzazione centrale o semi-centrale;
• Mix commerciale  originale, con forte accento sull’entertainment (multisala, FEC, fitness) e sulla ristorazione, anche a discapito del tradizionale ipermercato (l’àncora food infatti ha dimensioni ridotte o è addirittura assente).
Quest’ultimo elemento è dettato essenzialmente dalla localizzazione strategica delle aree su cui si interviene, spesso caratterizzate da un solido bacino primario di residenti o impiegati che quindi rendono necessario proporre soluzioni innovative che per forza di cose segnano una rottura rispetto al tradizionale centro commerciale.


In conclusione si può quindi affermare che gli sviluppi retail leisure hanno potenzialmente un ruolo chiave nello sviluppo urbano anche nei processi di rigenerazione di tipo mixed use. In particolare in aree centrali o semicentrali (ex industriali) possono contribuire in modo determinante alla rivitalizzazione economica e sociale e alla riqualificazione dello spazio pubblico.
Anche nella riqualificazione dei centri  storici l’inserimento della componente retail è capace di enfatizzare le peculiarità del contesto urbano consolidato che sono densità, mix funzionale, qualità dello spazio pubblico, pedonalità e accessibilità con il trasporto pubblico. In questi progetti, molto più complessi dello sviluppo monofunzionale su green field, diventa fondamentale la condivisione degli obiettivi tra soggetti pubblici e privati e l’attenta gestione del processo in tutte le fasi dello sviluppo. Questa maggiore complessità può essere ripagata dai risultati: un buon progetto di rigenerazione mixed use con componente retail permette di costruire o far rivivere parti importanti di città, vecchi centri storici o nuove polarità dello stile di vita urbano.

(a cura dei Dipartimenti Development & Regeneration Advisory e Retail Capital Markets di Jones Lang LaSalle Italia)
 

Rispondi

*